Éditions Sorman

« Entre 2000 et 2018, le prix des logements sociaux a été multiplié par deux. Cette augmentation est plus rapide que celle des revenus des ménages », souligne Nadia Bouyer, directrice générale d’Action logement. Une courbe inflationniste qui s’accentue sous les effets de la hausse des prix et du « zéro artificialisation nette » (ZAN). Depuis plusieurs mois en effet, le ZAN entraîne une course au foncier encore disponible, dans laquelle les promoteurs immobiliers ont une longueur d’avance sur les collectivités. Pour enrayer cette spéculation, il n’y a pas de solution miracle mais une série de mesures qui peuvent améliorer la situation. « Une grande partie de l’effort repose sur les maires à l’échelle de l’intercommunalité, à travers des documents prospectifs et des moyens d’acquisition foncière tels que le droit de préemption et les subvention d’équilibre aux opérations de construction de logements sociaux », affirme Thierry Repentin, maire de Chambéry (Savoie, 60 478 habitants).

Mieux maîtriser la valeur du foncier
L’élu rappelle la possibilité d’exonérer de taxe d’aménagement la construction de logements sociaux. Un autre dispositif, l’exonération des plus-values sur les ventes de terrains destinés à la construction de logements sociaux, intéresse les collectivités bien qu’il soit aux mains de l’Etat. En mettant en avant cette exonération fiscale, les maires peuvent obtenir des vendeurs de terrains privés une vente à un prix inférieur à celui du marché pour réaliser des logements sociaux. Un autre enjeu concerne le partage de la rente foncière lorsqu’un terrain devient constructible. « De 50 centimes/m², la valeur d’un terrain agricole peut atteindre 200 €/m² lorsqu’il devient constructible », note Thierry Repentin. Depuis 2009, Chambéry a institué une taxe forfaitaire sur les cessions à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles. Cette possibilité, applicable à la première vente uniquement, est conditionnée (parmi d’autres exclusions listées à l’article 1529 du CGI) par l’existence d’un PLU. Son taux est plafonné à 10 % de la plus-value mais sur la base de deux tiers du prix de cession. Le produit réellement perçu par la collectivité est donc de 6,66 %.

Combiner droit de préemption et portage foncier
Dans les zones couvertes par un droit de préemption, la commune peut agir dès qu’elle a connaissance d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). A condition de posséder les moyens nécessaires au rachat du bien. Une des possibilités consiste à faire intervenir un établissement public foncier local (EPFL), mais cette décision ne s’improvise pas. L’adhésion à un EPFL doit nécessairement passer par un EPCI et être votée à l’unanimité des communes membres. « La taxe spéciale d’équipement est un levier puissant pour permettre aux EPFL d’intervenir dans la durée, mais son montant, de 3 ou 4 € par foyer fiscal, peut être à l’origine de blocages », avertit Philippe Alpy, président de l’association des EPFL.

Encadrer la promotion immobilière
Vaulx-en-Velin (Rhône, 53 016 habitants) connaît une croissance démographique annuelle de 3 % « en raison de prix du foncier et de la présence de services publics », explique la maire, Hélène Geoffroy. La commune s’est fixé l’objectif de gagner 400 logements supplémentaires par an, mais avec des exigences qualitatives qui répondent aux besoins. « Nous avons inscrit la taille des logements dans le PLUiH », précise l’élue. Un « cahier communal », inclus dans le document élaboré par la métropole du Grand Lyon, fixe des surfaces minimales (par exemple 18 m² pour un T1) et recommandées (18 à 32m2 pour ce type d’appartement).
Pour sa part, Malakoff (Hauts-de-Seine, 31 151 habitants) compte déjà 41 % de logements sociaux, or ce parc ne suffit pas pour répondre à l’afflux de nouveaux habitants attirés par la proximité et un foncier moins cher qu’à Paris dont la commune est limitrophe. La ville s’est donc fixé pour objectif d’augmenter le parc de 3 000 logements, dont 1 000 sociaux, d’ici 2030. Son PLU prévoit que toute opération de promotion immobilière de plus de 1 500 m² comporte 30 % de logements sociaux. En outre, la ville a élaboré une « charte de la promotion immobilière et de la construction durable » en 2017. Signée par une cinquantaine de promoteurs, elle leur impose des prix de sortie pour les logements sociaux mais également pour ceux du secteur libre (inférieurs à 6 500 € /m²). Elle impose aussi que la charge foncière (dont l’acquisition du terrain) ne dépasse pas 20 % du coût total de l’opération. Le promoteur doit en outre présenter son projet à la collectivité et aux habitants avant le dépôt du permis de construire. « La charte n’est pas opposable », reconnaît la maire, Jacqueline Belhomme, « cependant, si les signataires ne la respectent pas, nous pouvons leur compliquer la vie pour leur opération suivante… ».

Jean-Philippe ARROUET le 06 décembre 2022 - n°2251 de La Lettre du Maire