Éditions Sorman

Ni logements sociaux (justifiant des travaux de la part d’organismes HLM), ni logements privés ordinaires (dont les rénovations sont à la charge des copropriétaires), les copropriétés dégradées sont des objets immobiliers complexes justifiant l’apparition d’aides publiques destinées à palier la carence financière des propriétaires privés (bailleurs ou occupants). Un moyen de répondre à l’impuissance des collectivités qui n’ont ni le savoir-faire technique ni les moyens financiers d’empêcher des immeubles voire des quartiers de rentrer dans une spirale de pauvreté.

De nouvelles aides dans le cadre du plan de relance
Au-delà des aides sociales ponctuelles des CCAS ou du fonds de solidarité logement (FSL), la réponse durable à cette situation est immobilière : des travaux lourds de rénovation doivent rendre ces logements énergétiquement performants afin de diminuer les charges pesant sur leurs occupants. Les collectivités ont deux moyens d’y parvenir. Lorsque les difficultés sont encore limitées à quelques logements, elles peuvent informer individuellement les copropriétaires concernés des aides de l’agence nationale de l’habitat (Anah), qui soutient les propriétaires individuels avec le programme MaPrimeRénov’, dont les financements ont été augmentés dans le cadre du plan de relance. LaPrimeRénov’ vient d’être majorée de 1 000 €, depuis le 15/04/2022, pour remplacer une chaudière au gaz ou au fioul dans un logement vieux de plus de quinze ans. La collectivité peut également rejoindre le nouveau réseau France Rénov’ destiné à créer un service de conseil aux ménages sur les travaux et leurs financements.
Cependant, lorsque les difficultés se généralisent à l’échelle de copropriétés, la situation nécessite une intervention directe de la collectivité pour définir et financer un programme de travaux sur l’ensemble des bâtiments.

Mutualiser l’ingénierie et les travaux
Avec l’aide de l’Anah, les collectivités peuvent initier plusieurs types d’opérations globales pour sauvegarder des copropriétés. Toutes reposent sur le même découpage : une étude pour poser un diagnostic préalable (technique et social), la définition d’un programme de travaux, la recherche de co-financements pour réduire au maximum le reste à charge des copropriétaires.
Issues de la loi Alur de 2014, les opérations de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD) sont celles qui concentrent le plus de moyens publics. Elles sont effet destinées à traiter non pas un bâtiment mais un ensemble immobilier qui cumule les difficultés (y compris hors des logement, par exemple en raison d’une vacance des locaux commerciaux en pied d’immeuble). Dans le quartier de Borny, à Metz Métropole (Moselle, 44 communes, 230 000 habitants), l’Orcod couvre huit copropriétés, soit 726 logements, grâce à une subvention de 10 M€ de l’Anah. L’Orcod sanctuarise, durant plusieurs années, les financements nécessaires mais exige plusieurs années de préparation et un certain formalisme : une autorisation préfectorale et, si elles sont reconnues d’intérêt national, un décret pris en conseil d’État ainsi que la désignation d’un établissement public foncier (EPF) chargé de porter le projet.

Cibler les immeubles en difficulté
Dans les territoires de moindre envergure, les opérations de sauvegarde concernent souvent un voire deux immeubles. Dans ce cas, la collectivité peut initier une opération programmée de l’habitat pour les copropriétés dégradées (OPAH-CD) avec les syndicats de copropriétaires concernés. L’Anah leur apporte quatre aides financières : 35 à 50 % du coût des travaux des parties communes, 50 % des dépenses de suivi-animation de l’opération, 50 % du coût des audits, 150 € par an d’aide à la gestion par logement.
La communauté de communes du bassin Auterivain (Haute-Garonne, 19 communes, 32 000 habitants) vient d’achever, en mars 2022, une OPAH-CD initiée en 2016. Elle concerne un ensemble de 133 logements situés à Auterive. Baptisé « Cité moderne », cet ensemble immobilier des années 1960 n’avait fait l’objet d’aucune rénovation et connaissait des problèmes de sécurité, de salubrité et énergétiques. Le service habitat de la communauté de communes a réalisé l’étude préalable en régie et un prestataire le diagnostic technique du bâti (17 000 € répartis entre les copropriétaires). Ces analyses ont fixé à 50 % le gain d’efficacité énergétique à atteindre grâce aux travaux. L’investissement (trois millions d’euros en deux tranches) a permis de changer les menuiseries, d’isoler la toiture, d’installer sur les radiateurs des robinets thermostatiques, de poser une nouvelle chaudière à gaz et d’individualiser les frais de chauffage. Grâce aux aides de l’Anah et des collectivités, les copropriétaires n’ont supporté que 35% à 50 % du coût des travaux (soit 8 000 à 12 000 € par logement). La communauté de communes a également recherché un financement pour les propriétaires qui n’avaient pas les moyens de régler cette somme. Elle leur a proposé un prêt unique en son genre : le « Copro 100 », distribué par la Caisse d’Epargne. Contrairement aux prêts bancaires classiques (qu’ont pu obtenir certains copropriétaires), celui-ci est accessible sans condition d’âge. Une planche de salut pour ces copropriétaires, souvent des ménages âgés ayant acheté leur logement au moment de la construction.

Jean-Philippe ARROUET le 10 mai 2022 - n°2225 de La Lettre du Maire