Éditions Sorman

Dans le contexte du « zéro artificialisation nette », la recherche de foncier pour y construire des logements sociaux devient plus difficile et onéreuse. C’est pourquoi, de plus en plus de collectivités s’intéressent aux logements privés inoccupés sur leur territoire, avec l’objectif de convaincre leurs propriétaires de les (re)louer. Dans le Haut-Rhin, Saint-Louis Agglomération (40 communes, 80 000 habitants) a fait de la vacance une des priorités de son programme local de l’habitat (PLH) pour 2022-2027. Elle compte 7,2 % de logements vacants sur un territoire frontalier où les logements s’arrachent, avec des loyers parmi les plus élevés du département (environ 2 600 € du m² pour un appartement). Avant toute chose, il est nécessaire d’identifier ces biens, pour lesquels il n’existe aucun recensement fiable. L’effort doit porter sur le croisement de fichiers provenant de différents organismes : la base des logements de l’INSEE (mais qui ne considère la vacance qu’à un moment donné), le fichier 1767 BisCom de la DGFIP qui recense les logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier (donc sans tenir compte des mises en location intervenues dans l’intervalle) ou encore Filocom (géré par les DREAL) qui renseigne sur l’occupation des logements au 1er janvier et sur les revenus de leurs propriétaires. Comme aucune de ces données ne suffit à rendre compte du phénomène de la vacance, l’agglomération a missionné l’association Adil 68 pour se rendre dans les communes et vérifier l’état de la vacance.
A Muttersholtz (Bas-Rhin, 2 164 habitants), la vacance est également devenue un enjeu avec la croissance démographique. Avant d’agir, la mairie a décidé de dresser un état des lieux, rue par rue. « Durant quatre demi-journées, les élus ont fait le tour du village pour vérifier l’occupation des logements identifiés grâce aux fichiers fiscaux », explique Julien Rodrigues, secrétaire général. « En outre, cela a permis d’identifier d’autres biens non concernés par la taxe sur les logements vacants, comme une ancienne grange ou un garage. »

Accompagner les propriétaires privés
Une fois la liste des logements arrêtée, Muttersholtz a demandé à une association, la Maison de la nature, d’organiser une consultation des habitants pour qu’ils puissent exprimer leurs attentes. Les propriétaires, souvent des personnes âgées ou leurs ayants droit, redoutaient de louer ou n’avaient pas les moyens de rénover des logements dégradés. La mairie a donc constitué un comité d’experts (notaire, CAUE, Agence nationale de l’habitat, espace info énergie….) chargé d’évaluer le besoin de chaque propriétaire et de lui proposer des solutions techniques et financières. Elle a ensuite mobilisé des aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), du département et de la commune pour les aider à réaliser les travaux : 1,8 million d’euros de travaux ont ainsi été engagés, dont 565 000 euros couverts par des subventions publiques (71 000 € de la commune). Cette politique a permis de remettre en circuit une vingtaine de logements (impliquant cependant la transformation de grandes habitations en petits appartements). Pour sa part, Saint-Louis Agglomération a instauré, en complément du montage des dossiers de travaux, des mécanismes incitatifs pour convaincre les propriétaires réticents : une prime à la remise en location de 400 € est accordée pour chaque logement reloué (4 000 € de budget par an pour cette subvention). Dans la ville centre, celle de Saint-Louis (qui concentre le phénomène de vacance avec un taux de 8 %), la municipalité vient de voter, en complément, la taxe sur les logements vacants avec un taux de 21,97 % de la valeur du bien.

Anticiper la vacance
Muttersholtz constate cependant que la vacance est un phénomène constant, qui se renouvelle. C’est pourquoi, elle a décidé d’agir de manière préventive en contactant des propriétaires âgés qui vivent désormais en maisons de retraite ou leurs ayants droit en cas de décès. L’objectif est d’éviter que des biens restent ensuite inhabités pendant plu­sieurs années. La commune s’est associée à un établissement public foncier (EPF) qui a la capacité de racheter de tels logements pour faire des travaux avant de les remettre sur le marché. A cette occasion, l’EPF pratique une minoration foncière, c’est-à-dire qu’il est autorisé à vendre le bien à des prix inférieurs à ceux du marché. A Muttersholtz, les logements ainsi créés coûtent entre 5 000 € et 10 000 € de moins que les autres, ce qui contribue à leur redonner rapidement une utilité sociale dans un contexte où la demande ne faiblit pas.

Jean-Philippe ARROUET le 24 mai 2022 - n°2227 de La Lettre du Maire