Transformer des bureaux en logements Abonnés
Lettre n° 2411 du 26 mai 2026
????Le maire peut déroger aux règles du PLU pour permettre cette transformation. Il faut distinguer la démolition accompagnée d’une reconstruction et la simple transformation de l’immeuble existant. La première option permet de végétaliser.
Certaines agglomérations comptent trop de bureaux depuis le développement du télétravail, tout en manquant de logements. Nombre d’entre elles sont classées en zones tendues parce que l’offre de logements ne satisfait pas la demande (la liste en est donnée par un décret annoncé par l’article 232 du code général des impôt). Le législateur est intervenu l’an dernier pour faciliter la transformation de bureaux en logements*. Le maire pourra désormais déroger aux règles relatives aux destinations fixées par le PLU** pour permettre la transformation de bureaux en logements, en autorisant le changement de destination d'un bâtiment ayant une destination autre que d'habitation en bâtiment à destination principale d'habitation.Nous avons rencontré Romain Ferré, directeur de la promotion chez Novaxia, dont l’objet est justement de mener de telles opérations.
Entretien.
La Lettre du Maire : pouvez-vous nous présenter Novaxia ?
Romain Ferré : Novaxia comporte deux pôles : Novaxia Investissement, société de gestion agréée par l’AMF (autorité des marchés financiers) qui collecte des fonds auprès d’une clientèle privée et institutionnelle pour réaliser des investissements de rénovation urbaine, et Novaxia Développement, maître d’ouvrage délégué qui a pour spécialité le recyclage d’actifs tertiaires obsolètes en programmes résidentiels (logements étudiants, logements classiques…).
La LDM : le maire n’a pas son mot à dire en ce domaine. Est-ce seulement une affaire entre un vendeur et un acquéreur ?
R.F : non, ce n’est pas qu’une affaire privée. La commune a un rôle décisif à deux niveaux : tout d’abord, le conseil municipal adopte un PLU qui peut faciliter ou non ces opérations. Ensuite, le maire délivre les permis de construire et, là encore en fonction du PLU, il peut jouer un rôle décisif.
La LDM : la désaffectation des bureaux n’est-elle pas un phénomène spécifiquement parisien avec les milliers de m2 vacants à La Défense ?
R.F : certes, on compte 10 millions de m2 de bureaux vacants en Ile-de-France, mais, dans de nombreuses agglomérations, des immeubles à usage de bureaux sont vides ; je pense par exemple à plusieurs communes de la métropole bordelaise.
La LDM : la loi votée l’an dernier facilite-t-elle les opérations ?
R.F : elle règle certains problèmes mais pas tous. Pour bien comprendre, il faut distinguer la simple transformation – dont la loi du 16 juin 2025 se préoccupe – du véritable recyclage urbain que nous pratiquons. Chez Novaxia, notre savoir-faire repose sur la démolition pour reconstruire. L'enjeu est architectural et environnemental : la trame d'un immeuble de bureaux (c'est-à-dire la profondeur) est souvent de 21 mètres, avec des bureaux sur rue, un couloir et à l’arrière des salles de réunion. La trame d’un immeuble de logements n’est que de 15 mètres. Quand on démolit pour reconstruire, on gagne donc six mètres que l’on peut utiliser pour faire de la végétalisation et de la pleine terre. L’opération répond donc directement aux objectifs que doit poursuivre la commune : désartificialisation et création d'espaces naturels pour lutter contre les îlots de chaleur.
La LDM : vous vous rapprochez donc des maires pour les sensibiliser à ces opérations ?
R.F : oui, nous nous appuyons d'abord sur une cartographie précise qui identifie les potentiels de mutabilité où des opérations sont possibles. Ensuite, nous engageons un dialogue institutionnel très en amont avec le maire. L'objectif est d'étudier les scénarios stratégiques avec les élus et de s'aligner sur les calendriers administratifs bien avant de déposer un projet.
La LDM : la loi du 16 juin 2025 crée le permis de construire à destinations successives. Cela va-t-il faciliter les projets ?
R.F : il est difficile de se prononcer pour l’instant car on manque de recul.
Le permis à destinations successives
L'autorité compétente en matière de PLU ou de document en tenant lieu peut, le cas échéant sur avis conforme du conseil municipal des communes concernées, délimiter des secteurs dans lesquels le permis de construire peut autoriser plusieurs destinations successives du bâtiment. Les secteurs ainsi délimités sont annexés au PLU ou au document en tenant lieu***.
Les règles de prorogation et les règles de caducité de droit commun s'appliquent aux travaux autorisés par le permis de construire au titre de l'état initial de la construction.
L’article pose ensuite des règles spéciales montrant l’intérêt de ce permis à destinations successives : si ces destinations successives sont indiquées dans le permis initial, les règles d’urbanisme adoptées ultérieurement ne seront pas opposables au titulaire du permis.
Ainsi, lorsqu'un permis de construire porte sur plusieurs destinations possibles : le permis comporte la mention expresse des différentes destinations autorisées ; les modifications ultérieures des règles du PLU relatives aux destinations sont sans incidence sur la validité du permis délivré.
Si les pièces fournies à l'appui de la demande de permis de construire permettent de vérifier la conformité des états futurs du projet, propres à ses destinations postérieures, à l'ensemble des règles d'urbanisme applicables au moment de sa délivrance, le permis autorise ces états futurs par anticipation, sans qu'il puisse être exigé ultérieurement une nouvelle autorisation d'urbanisme. La durée de validité de cette autorisation par anticipation est limitée à vingt ans à compter de la date de délivrance du permis. Le propriétaire devra informer le maire et, le cas échéant, l'autorité compétente en matière d'autorisations d'urbanisme, de chaque changement de destination ou d'état.
L'autorité compétente en matière de PLU ou de document en tenant lieu peut, le cas échéant sur avis conforme du conseil municipal des communes concernées, délimiter des secteurs dans lesquels le permis de construire peut autoriser plusieurs destinations successives du bâtiment. Les secteurs ainsi délimités sont annexés au PLU ou au document en tenant lieu***.
Les règles de prorogation et les règles de caducité de droit commun s'appliquent aux travaux autorisés par le permis de construire au titre de l'état initial de la construction.
L’article pose ensuite des règles spéciales montrant l’intérêt de ce permis à destinations successives : si ces destinations successives sont indiquées dans le permis initial, les règles d’urbanisme adoptées ultérieurement ne seront pas opposables au titulaire du permis.
Ainsi, lorsqu'un permis de construire porte sur plusieurs destinations possibles : le permis comporte la mention expresse des différentes destinations autorisées ; les modifications ultérieures des règles du PLU relatives aux destinations sont sans incidence sur la validité du permis délivré.
Si les pièces fournies à l'appui de la demande de permis de construire permettent de vérifier la conformité des états futurs du projet, propres à ses destinations postérieures, à l'ensemble des règles d'urbanisme applicables au moment de sa délivrance, le permis autorise ces états futurs par anticipation, sans qu'il puisse être exigé ultérieurement une nouvelle autorisation d'urbanisme. La durée de validité de cette autorisation par anticipation est limitée à vingt ans à compter de la date de délivrance du permis. Le propriétaire devra informer le maire et, le cas échéant, l'autorité compétente en matière d'autorisations d'urbanisme, de chaque changement de destination ou d'état.
*loi n° 2025-541 du 16 juin 2025.
**art. L. 152-6-5, code de l’urbanisme.
***art. L. 431-5, code de l’urbanisme.
Michel Degoffe le 26 mai 2026 - n°2411 de La Lettre du Maire
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