Éditions Sorman

Après avoir été avocat, Michaël Raimon a pris la direction du groupe familial Jean Raimon Immobilier. Il vient de publier un ouvrage, « L’immobilier à l’épreuve du réel », aux Éditions La Sirène aux yeux verts. Plusieurs chapitres peuvent intéresser les maires.

La Lettre du Maire : vous consacrez un chapitre au permis de louer. Rappelons que l’autorisation de mise en location est prévue à l’article L.635-1 du code de la construction et de l’habitation. Elle peut être instituée par le conseil de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou le conseil municipal. L’article indique que la collectivité peut délimiter des zones soumises à cette autorisation « sur les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé. Ces zones sont délimitées au regard de l'objectif de lutte contre l'habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l'habitat en vigueur, s'il existe, et le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ». Or, vous semblez indiquer qu’en pratique, les collectivités ne s’embarrassent pas de ces considérations.

Michaël Raimon : non, à Saint Nazaire (Loire-Atlantique, 74 568 habitants) par exemple, le permis de louer ne s’applique que sur le boulevard de la Libération, pour une typologie de logement allant de la chambre au T2, avec la précision, qu’à partir du T3, le logement n’est pas concerné. La délibération respecte donc l’esprit de l’article L. 635-1. En revanche, à Gennevilliers (Hauts-de-Seine, 50 979 habitants) par exemple, le permis de louer s’applique à tout le territoire de la commune et à toutes les typologies de logements, avec quelques quartiers qui échappent à l’autorisation. A mon avis, cela ne respecte pas l’esprit de la loi qui était de contrôler les marchands de sommeil. Il y a même des communes qui soumettent à autorisation la location de logements neufs.

La LDM : vous révélez des pratiques très diversifiées qui rendent la tâche du propriétaire plus ou moins contraignante.

M.R : oui, certaines communes ont prévu une procédure dématérialisée mais d’autres non. Certaines facturent l’examen de la demande d’autorisation. D’autres ont délégué, parfois à des associations de locataires, comme à Lagny-sur-Marne (Seine-et-Marne, 21 461 habitants), l’instruction des dossiers. Cela peut entraîner une analyse biaisée. J’ai parfois reçu des demandes de travaux sur l’installation électrique, malgré la communication d’un diagnostic électrique parfaitement conforme. Certains se contentent du dossier de diagnostic technique prévu par le code de la construction et de l’habitation, d’autres exigent les plans de l’appartement, le projet de bail, des photographies ou autres documents. Certaines organisent une visite de l’appartement, d’autres s’en dispensent, et certains acceptent la communication de factures acquittées pour preuve de la réalisation de travaux quand d’autres programment une revisite.

La LDM : vous faites des propositions pour améliorer les choses.

M.R : oui, il serait par exemple, souhaitable d’établir une durée de validité des autorisations de mise en location. Après tout, si un logement est décent à un instant T, il est raisonnable de considérer qu’il l’est toujours l’année suivante, voire pendant quelques années. Dans le cadre de locations, les diagnostics gaz et électricité sont valables six ans. Le DPE est valable dix ans. Pourquoi le permis de louer ne serait-il pas aligné sur l’un ou l’autre de ces diagnostics ? Cette mesure de simplification donnerait de la cohérence aux dispositifs et allégerait la charge de travail des mairies et la charge mentale des bailleurs. En ce sens, le conseil communautaire de la communauté d’Agglomération de Marne et Gondoire (Seine-et-Marne, 20 communes, 110 064 habitants) a décidé que ses autorisations de mises en location seraient valables deux ans
Une autre simplification consisterait à dispenser de cette formalité les bailleurs procédant à la mise en location de leur bien à travers un professionnel titulaire d’une carte professionnelle immobilière. Le ministre du Logement est allé dans ce sens dans une réponse à une question parlementaire publiée le 2 juin 2026. Les professionnels de l'immobilier dits de la loi Hoguet sont garants de l'obligation qui pèse sur leurs bailleurs mandants de louer des logements décents et salubres. Ils engagent leur responsabilité professionnelle et pénale dans le cadre des mandats qui leur sont confiés. On pourrait étendre ce régime au permis de louer. A partir du moment où le logement est loué par un professionnel, celui-ci se porte garant de la qualité du bien.

La LDM : un chapitre de votre livre est consacré à l’encadrement des loyers. Vous dites que selon une étude de l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR) d’avril 2026 portant sur la période juillet 2019-juin 2025, l’encadrement des loyers à Paris a n’a limité que de 5% la hausse des loyers. Donc l’effet est faible. En revanche, il affecte, selon vous, le marché de la location.

M.R : en effet. Plusieurs études démontrent que l’encadrement des loyers se traduit par une baisse de l’offre locative. Concrètement, dans ma pratique d’administrateur de biens, je constate deux autres phénomènes : une moindre mobilité, les gens déménagent moins. Et seconde conséquence, qui peut avoir des effets négatifs à long terme, le propriétaire entreprend moins de travaux puisqu’en tout état de cause, il ne pourra pas répercuter leur coût sur le loyer. Les possibilités de complément de loyer sont très encadrées.

La LDM : vous consacrez également un chapitre à la « bombe à retardement » que constitue le décret tertiaire qui, rappelons-le, impose au propriétaire d’immeuble de 1000 m2 au moins d’améliorer sa performance énergétique.

M.R : oui, je parle de « bombe à retardement » car les bailleurs privés n’ont pas encore saisi toutes les subtilités du décret tertiaire. Un exemple : un propriétaire d’une partie d’immeuble est soumis aux exigences du décret même s’il ne possède qu’une petite partie de cet immeuble. J’ai l’exemple avenue du Maine à Paris d’un immeuble de plus de 1000 m2 qui englobe un supermarché de 990 m2 et deux petits commerces. Ces derniers vont être soumis aux mêmes obligations que le propriétaire du supermarché.

Michel Degoffe le 03 novembre 2026 - n°2430 de La Lettre du Maire