Éditions Sorman

L’acronyme est anglais : « build in my back yard », autrement dit, « construire dans mon jardin ». Il concerne les propriétaires dont le logement se situe dans un vaste terrain. En zone périurbaine, de telles parcelles permettent de construire en densifiant, donc sans entamer le stock d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) comptabilisé dans le cadre du ZAN. « Nous avons des hameaux avec des maisons sur des grands terrains qui font parfois plus de 2 000 m2 », témoigne Laure Nevoux, responsable du service autorisation du droit des sols (ADS) de Flers Agglomération (Orne, 42 communes, 55 000 habitants), qui a débuté l’expérimentation du Bimby en 2016. Certaines de ces maisons sont occupées par des personnes âgées qui n’ont plus l’usage de leur grand jardin, ni la capacité de l’entretenir. La perspective d’en céder une partie peut les intéresser. D’autant que l’opération est rémunératrice : « Le Bimby permet de donner plus de valeur aux fonds de parcelle », souligne Laure Nevoux. Le produit de la vente offre aux propriétaires une ressource financière qui pourra être employée, notamment, pour faire des travaux de rénovation énergétique de leur logement principal, qu’ils n’avaient pas les moyens d’engager.

Convaincre des avantages du Bimby
Sur le papier, le Bimby représente une aubaine pour la collectivité comme pour les propriétaires privés. D’autant que l’approche est plus souple que la procédure de lotissement (le Bimby n’étant pas une procédure inscrite dans le code de l’urbanisme). Comme le précise l’instructrice : « Il s’agit d’une division foncière et non du détachement d’un lot ». Avec un avantage significatif pour les vendeurs : il n’est pas nécessaire de viabiliser leur fond de jardin avant de le vendre. « On peut faire une division en laissant l’acquéreur amener les réseaux, ce qui est impossible dans une procédure juridique de lotissement », ajoute-t-elle.
Des atouts qui ne suffisent cependant pas à écarter tous les obstacles. « La forme de l’urbanisme n’y est pas toujours propice. Par exemple pour la maison quatre faces au milieu de la parcelle, le prix du terrain à construire est très faible et les propriétaires sont attachés à leur tranquillité, y compris les futurs propriétaires même s’ils ont besoin d’un terrain moins grand », constate François Roblin, directeur du conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement de l’Orne (CAUE 61), qui accompagne Flers Agglomération dans le cadre d’une convention.


Accompagner les propriétaires
Pourtant le Bimby peut aussi être un levier important de mobilisation du foncier, comme en atteste la réussite du Syndicat mixte du Scot des Vosges centrales (154 communes, 134 000 habitants). « C’est un outil très pertinent car nous avons un nombre important de logements vacants sur le territoire et l’objectif du Scot est de créer des logements à 80 % au sein de l’enveloppe urbaine, dont 30 % à partir de logement vacants », souligne Michel Heinrich, président du Scot . Sur ce territoire à dominante agricole, où subsistent de nombreuses fermes inoccupées ou parfois trop grandes pour des propriétaires âgés qui n’en occupent qu’une partie, le Bimby est une opportunité. Il permet de stopper la dégradation de ces bâtiments tout en dégageant un profit privé. « Depuis cinq ans, nous avons 600 projets Bimby dont 200 ont fait l’objet d’un permis de construire ou de travaux », précise l’élu, par ailleurs maire d’Epinal.
Mais la perspective d’une bonne affaire ne suffit pas toujours à convaincre des ménages souvent modestes et peu au fait de ces questions. Depuis 2017, le succès du Scot des Vosges repose sur l’accompagnement du Lab Invivo (de la startup Villes vivantes spécialisée dans l’exploitation des droits à bâtir). D’autant que la convention signée par le Scot prévoit un objectif de Bimby à atteindre (40 opérations par an) et un règlement au résultat (6 000 € lorsque l’opération est réalisée). Ce dispositif incite les équipes d’Invivo à contacter les propriétaires et surtout à les relancer autant de fois que nécessaire. « Il faut deux ou trois ans », reconnaît Laure Bertrand, directrice du Syndicat mixte.
Enfin, le Bimby s’articule ici avec une démarche complémentaire baptisée « Bunti » (« tisser » en langue hindi) qui ajoute une ingénierie orientée vers la rénovation. Il ne s’agit pas seulement d’aider les propriétaires à vendre une partie de leur bien mais de les accompagner pour le rénover. Un accompagnement d’autant plus décisif que ces propriétaires sont modestes or, contrairement aux opérations soutenues par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), la démarche Bimby-Bunti ne s’accompagne d’aucune subvention publique aux propriétaires.

Jean-Philippe ARROUET le 10 janvier 2023 - n°2254 de La Lettre du Maire