Éditions Sorman

Une loi votée l’an dernier* a renforcé les moyens juridiques des collectivités pour lutter contre l’habitat dégradé, qui peut mettre en péril des quartiers entiers. La Scet, filiale à 100 % de la Caisse des dépôts, peut assister les communes et intercommunalité dans leurs opérations de réhabilitation de l’habitat dégradé. Etienne Baley, manageur chez Aatiko conseils, société de conseil sur les questions d’habitat, et coauteur d’un livre blanc intitulé « L’habitat fragile et dégradé. Une nouvelle donne nécessitant une approche globale et systémique »*, nous donne quelques conseils sur la marche à suivre par une commune confrontée à ces situations préoccupantes.
Entretien.

La Lettre du Maire : face à une situation d’habitat dégradé, la collectivité publique en première ligne n’est-elle pas l’intercommunalité plutôt que la commune ?

Etienne Baley : cela dépend. Il y a des situations dans lesquelles l’EPCI à fiscalité propre est puissant et a les moyens de prendre en charge les actions à mener. Mais il y a aussi beaucoup d’intercommunalités dans les zones rurales qui ont peu de moyens d’ingénierie. Faire appel à la Scet, qui est un groupe public, peut alors être une solution. En tout état de cause, même si l’intercommunalité a des compétences en matière d’habitat, le maire, en tant qu’autorité de police administrative, a son mot à dire lorsqu’un immeuble dégradé présente un risque pour ses habitants ou pour les tiers.

La LDM : vous travaillez auprès d’Aatiko, pas à la Scet ?

E.B : Aatiko conseils appartient au groupe Scet. Nous sommes une quarantaine de salariés et notre domaine d’action est le logement social.

La LDM : la loi votée l’an dernier ne donne pas de définition de la notion d’habitat dégradé.

E.B : non, la notion de logement décent est dans notre droit. Elle régit les relations entre bailleurs et locataires. La loi climat et résilience de 2021 a introduit, dans cette notion de décence, la performance énergétique : à compter de janvier 2025 un logement classé G ne peut plus être mis à la location (il consomme plus de 420 kWh/m2 par an d’énergie). En 2028, l’interdiction visera les logements classés F puis ceux classés E en 2034. 35 % des copropriétés sont classés F ou G. Des travaux importants vont donc devoir être entrepris et la collectivité devra d’une façon ou d’une autre aider les copropriétés. En revanche, la notion d’habitat dégradé ne fait pas l’objet d’une définition légale précise. Cependant, l’ANAH (agence nationale d’amélioration de l’habitat) l’utilise car elle déclenche des dispositifs d’aide. L’ANAH se fonde alors sur différents critères comme l’ancienneté de l’immeuble, la proportion de factures impayés, le nombre de résidences principales.

La LDM : une commune ou une intercommunalité qui souhaite mener une opération de requalification peut-elle se tourner vers vous ?

E.B : oui. Nous lui apportons l’ingénierie dont elle est souvent privée. La collectivité peut nous confier une étude pré-opérationnelle. Nous faisons un diagnostic territorial, nous quantifions les besoins et évaluons le budget des travaux. Il est important, par exemple, de hiérarchiser les travaux à réaliser car il est rare d’avoir les moyens de réaliser immédiatement toutes les réhabilitations nécessaires. Au terme de cette mission, nous indiquerons à la collectivité les moyens juridiques et financiers adaptés. Par exemple, la conclusion d’une opération programmée pour l’amélioration de l’habitat (OPAH) qui est un contrat administratif conclu entre les différents opérateurs, Etat, ANAH, office public de l’habitat, intercommunalité et commune, régie par le code de la construction. L’OPAH déterminera les obligations de chacun, les immeubles concernés et les aides auxquelles pourront prétendre les propriétaires pour réhabiliter leurs biens. Le programme Cœur de ville, souvent accompagné d’une opération de revitalisation du territoire (ORT), a également été utilisé ces dernières années avec succès pour réhabiliter des quartiers.

La LDM : dans votre étude, vous insistez sur la nécessité pour la collectivité d’adopter une approche globale. Il y a quelques mois, le maire de Reims, Arnaud Robinet, estimait que l’ANRU (agence nationale pour la rénovation urbaine) avait versé beaucoup d’argent dans les quartiers « sensibles » de sa ville et que, vingt ans plus tard, les problèmes subsistaient.

E.B : l’ANRU, dans sa première phase, se préoccupait essentiellement de la rénovation des logements. Or, pour que la rénovation soit réussie, il faut, nous insistons sur ce point dans notre livre blanc, penser globalement : améliorer les transports, la diversité commerciale, etc. La Scet peut être un appui utile à cet égard.

*loi n° 2024-322 du 9 avril 2024.
*téléchargeable sur : https://www.scet.fr/wp-content/uploads /2025/04/LN-HABITAT2-web.pdf>

Michel Degoffe le 27 mai 2025 - n°2365 de La Lettre du Maire