Éditions Sorman

Depuis la loi Alur de 2014, une commune peut retenir ou attirer des ménages en accession sociale à la propriété en faisant appel à un organisme de foncier solidaire (OFS) qui propose des baux réels solidaire (BRS). « Le principe repose sur une dissociation entre le foncier, propriété de l’organisme de foncier solidaire (OFS), et le bâti, propriété du ménage, ce qui permet de neutraliser ou abaisser le coût du foncier. Le ménage signe un bail réel solidaire (BRS) et paye une redevance pour l’usage du foncier », détaille le Cerema qui consacre une fiche à ce sujet*.
Autrement dit, le ménage n’acquière pas le terrain (dont le portage financier est l’affaire de l’OFS) et il ne devient propriétaire que des murs, ce qui baisse de 30 à 40 % le coût de l’accession à la propriété. L’opération conserve une vocation sociale puisque les ménages éligibles doivent présenter des revenus inférieurs à des plafonds de ressources. Ce montage intéresse de plus en plus les collectivités, comme le montre l’observatoire des BRS de Foncier solidaire de France (FSF) qui a comptabilisé 2 524 logements BRS, en cours ou livrés en 2024, contre une centaine en 2020.

Rééquilibrer le parc de logements

Au Chesnay-Rocquencourt (Yvelines, 31 684 ha­bi­tants), le maire est confronté à une double contrainte, foncière et immobilière, pour rajeunir sa population : « la ville est presque totalement urbanisée et nous sommes au deuxième rang des prix dans l’ancien dans le département », déplore Philippe Delepierre.
De plus, la ville ne parvient pas à atteindre les quotas de logements sociaux : ils représentent 17 % alors que l’État en réclame 25 % au titre de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain). D’une part, le besoin existe : « l’hôpital emploie 3 500 salariés dont 2 500 sont éligibles à un logement social », selon l’élu. D’autre part, la ville est sanctionnée par l’État pour sa carence à hauteur de 1,6 M€ par an. A défaut de pouvoir créer nombre de logements, la commune a choisi de recourir au BRS dans une opération immobilière. Sur un terrain de 1 500 m2, un promoteur privé doit réaliser 55 logements ; 9 d’entre-eux seront des BRS dont le coût du foncier sera porté par l’OFS des Yvelines. L’opération est un test pour lequel la commune prend peu de risque puisque le financement est porté par le promoteur et l’OFS. « Nous accompagnons le promoteur en expliquant le mécanisme pour lever les inquiétudes », souligne Philippe Delepierre qui constate que les habitants ne sont pas toujours à l’aise avec l’idée de ne pas posséder le terrain. Il a contacté en priorité des jeunes familles pour les convaincre de l’intérêt de l’opération. Non seulement, elles pourront devenir propriétaires au Chesnay-Rocquencourt, mais encore la faible redevance leur permettra de constituer une épargne pour une future acquisition, par exemple si la famille s’agrandit. La commune attend du BRS un avantage supplémentaire : ces logements seront comptabilisés dans le quota SRU, ce qui devrait réduire les pénalités payées à l’État.

Favoriser l’ancrage local des ménages

« J’espère amortir la baisse démographique dans nos écoles qui ont perdu 50 % de leurs effectifs en 20 ans », annonce Arnaud Salmon. Le maire de Dinard (Ille-et-Vilaine, 10 923 habitants) a pu proposer 120 logements grâce au BRS. La ville travaille avec les bailleurs et l’OFS, Foncier coopératif Malouin. L’objectif est, là aussi, de loger des jeunes ménages pas toujours éligibles au logement social mais n’ayant pas les moyens d’acheter sur le marché immobilier local où les prix au m² avoisinent les 5 500 €.
En outre, près d’un logement sur deux est une résidence secondaire. Mais il n’est pas simple de faire du BRS dans un contexte d’inflation des coûts de la construction. Pour la prochaine opération prévue en fin d’année (119 logements dont 70 BRS), la ville a vendu un terrain municipal sous les valeurs de marché, mais le prix de sortie est tout de même compris entre 2 700 et 2 800 euros le m2. Dinard a consenti un geste supplémentaire : « les BRS sont exonérés de taxe foncière », ajoute Arnaud Salmon.
Quant aux attributions de BRS, il n’existe pas de commission officielle comme pour les logements sociaux. C’est pourquoi, la ville a adopté des critères pondérés par des points dont le total départage les dossiers. Les candidats âgés de moins de 35 ans avec de jeunes enfants et habitant déjà Dinard cumulent ainsi le plus de points. Ce sont donc ces profils qui, peu à peu, rééquilibreront la démographie de la commune.

* « Un nouveau dispositif pour produire du logement abordable : les organismes de foncier solidaire et le bail réel solidaire », disponible sur www.cerema.fr/

Jean-Philippe ARROUET le 25 mars 2025 - n°2356 de La Lettre du Maire