Éditions Sorman

La commande publique d’ingénierie a connu son plus fort recul en 2025. Le marché a chuté de 15 % en valeur par rapport à 2024. Le bâtiment est particulièrement touché avec un effondrement de 27 %. Ces chiffres sont donnés par Syntec, une fédération regroupant plus de 3 000 entreprises françaises spécialisées dans le numérique, la formation professionnelle, l’ingénierie, le conseil et l’événementiel.
Nous avons fait part de notre étonnement devant ces chiffres alarmants à Christophe Longepierre, délégué général de Syntec Ingénierie. Certes, une année électorale n’est pas propice aux grands projets d’investissements, mais, selon lui, une telle baisse n’avait pas été aussi forte lors des dernières échéances électorales. Étonnement aussi car, si des contraintes pèsent sur les collectivités locales (objectif ZAN, par exemple), certaines impliquent des investissements. Ainsi, le décret tertiaire oblige les collectivités à investir dans l’amélioration de la performance énergétique de leurs bâtiments. Selon Christophe Longepierre, les dépenses d’investissement pâtissent de l’augmentation des dépenses de fonctionnement. Or, le budget de la collectivité doit être voté en équilibre. Les dépenses d’investissement sont financées par l’emprunt et par l’excédent de recettes de la section d’investissement. Christophe Longepierre considère cependant que les collectivités pourraient davantage profiter de certaines possibilités offertes par le code de la commande publique : par exemple la conclusion d’accords-cadres à l’échelon intercommunal permettant de mutualiser les dépenses d’investissement.

Une remise en cause du modèle classique de l’aménagement

Dans le même temps, le groupe Scet (filiale de la Caisse des dépôts) publie, en collaboration avec la chaire de l’économie urbaine de l’Essec, un document intitulé « Vers de nouveaux modèles économiques de l’aménagement ». Cette étude montre que le modèle classique de l’aménagement est remis en cause. Un modèle qui reposait sur une équation simple : l’aménageur se rémunère par la différence entre le prix d’acquisition du foncier et la revente du terrain viabilisé prêt à bâtir. La plus-value générée par cette différence entre prix d’acquisition et prix de vente rémunère l’aménageur et finance les coûts d’aménagement et de viabilisation. Ce modèle est remis en cause par la tension sur le prix de sortie : le prix de l’immobilier augmente, les taux d’intérêt remontent, ce qui diminue le nombre de transactions. L’aménageur ne peut donc plus compter sur une hausse continue de son prix de vente.
Autre difficulté mise en avant par l’étude : l’allongement du temps de réalisation des prix. Pour que l’aménagement soit viable, il ne faut pas qu’il y ait un trop grand décalage entre le temps de la dépense et celui des recettes. Or, ce temps s’allonge en raison de la multiplication des contraintes d’urbanisme et environnementales : concertation, évaluation…, sans compter le risque contentieux. Pour résoudre ce décalage, l’aménageur doit recourir à l’emprunt. Il est donc tributaire des conditions du marché financier.
L’équilibre de l’opération repose également sur des avances publiques. Or, celles-ci sont en baisse parce que les moyens des collectivités se réduisent.
Les nouvelles contraintes d’urbanisme alourdissent également le coût de l’aménagement. Historiquement, l’aménageur achetait des terrains nus qu’il viabilisait : un terrain naturel ou agricole devenait un terrain constructible. La volonté, inscrite dans les textes avant même la consécration de l’objectif ZAN par la loi de 2021, de réduire la consommation des espaces naturels et agricoles oblige à rompre avec ce modèle : l’aménageur doit réutiliser des terrains déjà urbanisés et cela coûte plus cher.

Redonner de la valeur aux terrains

La collectivité publique prend des décisions qui augmentent la valeur du foncier : par exemple quand la commune ou l’intercommunalité classe un terrain naturel ou agricole en zone urbaine dans son PLU, donc constructible. Ou encore quand elle améliore les transports qui désenclavent une zone. La commune doit tirer elle aussi profit de cette plus-value donnée aux terrains privés. Des mécanismes existent déjà, comme la taxe sur la plus-value des terrains devenus constructibles. Mais elle pourrait également négocier avec l’aménageur qui tire profit de ces décisions publiques afin de lui imposer des contraintes d’intérêt général (construire des logements sociaux par exemple, contribuer à la réalisation d’équipements publics).
La collectivité doit aussi réfléchir aux usages des terrains le temps long pendant lequel ils ne peuvent pas être commercialisés - le temps de la démolition, de la dépollution

Michel Degoffe le 21 avril 2026 - n°2406 de La Lettre du Maire