Des solutions pour remettre les logements vacants sur le marché Abonnés
Taxer les logements vacants
Les communes ou les EPCI compétents peuvent les y inciter fiscalement en décidant de lever la « taxe annuelle sur les logements vacants »**. Elle pénalise les propriétaires de logements non meublés, vacants depuis au moins un an (au 1er janvier), à hauteur de 17 % de la valeur locative la première année, puis de 34 % les suivantes. « Les communes concernées sont celles appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social ». Depuis le 01/01/2023, l’État y a ajouté une liste de territoires ***. La taxe comporte cependant une possibilité d’évitement : il suffit de louer le logement 90 jours consécutifs au cours d’une année pour y échapper. Par ailleurs, même assujettis, certains propriétaires préfèrent ne pas louer ni vendre, parce que le logement nécessite des travaux qu’ils n’ont pas les moyens de financer.
Aider les propriétaires à améliorer la qualité de leurs logements
Loire-Forez agglomération (Loire, 113 000 habitants et 87 communes, dont 12 appliquent la taxe) a identifié sur son territoire 3 472 logements inoccupés depuis plus de deux ans, soit 5,8 % du parc. « Nous avons une sur-représentation des petits logements, plus anciens et en mauvais état », indique Claudine Court, vice-présidente déléguée à l'habitat, à la politique des centres-bourgs et centres-villes et au commerce. 46 % de ces biens se situent en centre-bourg avec des caractéristiques qui les rendent peu attractifs : absence d’extérieur (ni balcon, ni jardin) ou d’accès depuis la rue (dans le cas d’habitations qui servaient autrefois aux commerçants en rez-de-chaussée). Nombre de ces appartements appartiennent en outre à des personnes âgées qui n’ont pas les moyens de les rénover, où à des propriétaires éloignés qui ne peuvent pas s’occuper des travaux, sans compter les biens bloqués dans le cadre d’une succession. Pour remédier à ces situations, l’agglomération a défini un plan d’action en huit points : communication sur les aides existantes et sur le projet de revitalisation de centre-bourg, création d’un service « projets urbains » qui aide les communes membres à travailler sur leur centre-bourg, information des propriétaires et des communes sur les outils existants, accompagnement des communes dans leur stratégie foncière et immobilière, inscription dans le programme local de l’habitat (PLH) d’une prime à la sortie de vacance sans condition de ressources (assortie d’un bonus pour certaines localisations), ciblage sur les logements étiquetés F et G (diagnostic de performance énergétique).
L’originalité repose ici sur la combinaison entre des aides sous condition de ressources de la part de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), dans le cadre d’un programme d’intérêt général (PIG) qui court jusqu’en 2026, et d’autres primes, instituées par la collectivité. Elles sont d’autant plus attractives qu’elles se cumulent : 1 000 € pour une sortie de vacance, 2 000 € si le logement est en centre-bourg, 3 000 € lorsqu’il est resté inoccupé plus de cinq ans, 4 000 € pour une remise sur le marché dans le cadre d’une primo-accession. « Ce cumul va pousser les propriétaires à vendre des logements dans le cadre des successions », espère notamment la vice-présidente. « D’autant que certaines communes ont ajouté des aides qui se cumulent elles aussi, par exemple pour la rénovation des façades ». Un effort budgétaire conséquent mais nécessaire pour attirer des habitants. Ce traitement de la vacance permet également à Loire-Forez agglomération de répondre aux exigences de densification de l’habitat liées à la récente réforme du zéro artificialisation nette (ZAN).
* voir La Lettre de l’Environnement Local n° 2303.
** art. 232 du code général des impôts.
*** revues dernièrement par le décret n° 2023-822 du 25/08/2023.
Jean-Philippe ARROUET le 06 février 2024 - n°2304 de La Lettre du Maire
- Conserver mes publications au format pdf help_outline
- Recevoir par mail deux articles avant le bouclage de la publication.help_outline
- Créer mes archives et gérer mon fonds documentairehelp_outline
- Bénéficier du service de renseignements juridiqueshelp_outline
- Bénéficier du service InegralTexthelp_outline
- Gérer mon compte abonnéhelp_outline